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          2021年房價將成調控松緊的“刻度尺”

          2021年房價將成調控松緊的“刻度尺”

          作者:尺子網友????來源:未知????發布時間:2021-04-05 19:56????瀏覽量:

          2021年房價將成調控松緊的“刻度尺”
           
          隨著房地產在線調控“刻度尺”力度加大,土地市場降溫,房企加速回歸一二線
           
          2019年全年土地市場成交量顯現同比明顯減少,從土地購置面積的數據來看,上半年房地產開發企業土地購置
           
          面積8035萬平方米,同比下降27.5%。下半年土地購置面積整體有所回升,但從全年來看總體成交同比去年下
           
          滑的趨勢沒有改變,1-11月同比下降14.2%。從實際拿地情況來看,房企圍繞重點城市群和核心都市圈的布局力
           
          度明顯加強。大型品牌房企回歸一二線的趨勢較為明顯。深圳、北京土拍市場今年都呈現過火熱的局面。6月,
           
          深圳幾塊宅地的出讓更是具有明顯的“吸睛”效果。與此相對應的是,三四線及以下城市是土地流拍集中地,從2019年土地流拍數量的情況來看,排名靠前的城市分別為金華市、濟寧市、南陽市、濰坊市、常德市、淮安市。房企的布局意愿度低,市場趨冷是這類城市土地
           
          降溫的重要因素。
           
          今年以來部分房企開始暫停拿地,規避風險。一方面由于2016-2017年的地王項目在很多城市都面臨著銷售困局,讓房企拿“地王”的沖動銳減;另一方面負債率過高的房企也在今年被動減少甚至暫停拿地動作。整體來看,房企在土地市場已明顯理性,拉動土地溢價率持續走低。銷量繼續提升從統計局公布的數據來看, 1—11月份,商品房銷售金額139006億元,增長7.3%,其中住宅銷售額增長10.7%。2019年全年破15萬億已無懸念。房企在2019年也加快了銷售腳步,早在5月,不少房企已經開始加快推盤的力度,6-7月的市場推盤節奏以及促銷也是大于去年,下半年在樓市降溫的大環境下,房企“以價換量”的情形不斷增多,拉動樓市銷售量穩步提升。同時房地產銷售的分化也在不同城市中得到體現,深圳、上海臨港等熱點城市和地區,受大政策影響帶動了樓市熱度提升,但一些三四線城市甚至二線城市出現了市場降溫。目前行業整體集中度提升步伐并未停止, 2019年新入千億陣營的房企數量預計在5家上下。商品房銷售規模減緩態勢已經形成,在此背景下,龍頭房企的銷售規模增長已經趨緩,而中小房企的分化仍將持續,受融資困難、調控持續、部分城市轉向買房市場等因素影響,沖擊千億的難度還將不斷提升。
           
          房價保持穩定,降溫城市同比增多
           
          2019年,房價調控壓力在上半年表現得尤為明顯,住房和城鄉建設部上半年對6個城市進行預警提示的基礎上,又對新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。下半年房價上漲壓力較大的城市明顯減少,但深圳或是個例,由于市場熱度提升過快,12月深圳住建局明確表示,二手房小區上漲超5%,市民可以向區房地產主管部門投訴,在房價整體下行壓力較大的環境下顯得較
           
          為“另類”,但這也在另一側面體現出房價調控在各地重要性。在“刻度尺”嚴調之下,樓市降溫。從統計局的數據看,2019年各月房價同比下行的城市不斷增多,11月超
           
          過30個城市的二手房價格下跌,時隔56個月再次出現超過30個城市房價下調。其中一線城市二手房普通出現房價下探趨勢,例如北京11月相比1月下降了2.5%,廣州下降了4.8%。二線城市中青島、濟南、杭州、
           
          三亞等下滑趨勢都十分明顯。
           
          從中央經濟會議和住房和城鄉建設工作會議傳遞出的信號來看,2020年房地產重點依然體現在落實房住不炒,保持樓市穩定,發展租賃體系等幾個方面。因此,2020年樓市的健康平穩發展,安居宜居的住房目標不會改變,房地產市場將呈現平穩運行的態勢。預計房地產調控總體保持從嚴,因城施策的方式會多樣化,房地產金融側收緊將常態化。在整體穩定之下,各類分化將在以下幾方面持續體現
          調控分化,房價成為調控松緊的“刻度尺”。調控政策并不會采取“一刀切”手段,因城施策依然是調控政策的前置性條件。因此,總體來看,2020年二手房市場整體波動性將繼續減小,春節前量價難有大起色,
           
          “小陽春”依然有望出現在各類城市,一線城市房價下行空間較小,不少二三線城市房價下探空間依然存大。城市一二手成交量變化并非當前調控的主要“標尺”,房價才是判斷調控未來松緊度的“刻度尺”。換言之判斷一個城市可否放松的標準是房價下行壓力。因此,一線城市和熱點二線城市的政策放松難度普遍較大,
           
          但更多三四線城市將由前期的房價上漲向下行壓力增大轉化,另外三四線城市的落戶及人才政策的吸引力普遍不及新一線,在供應量持續但需求不斷減少的背景下,三四線及以下城市放松的概率會有所提升。值得關注的是,三四線調控放松的節奏會較為平緩,更多放松或在二季度以后逐步在市場體現出來。分化之下,金融政策難言寬松。無論從年中政治局會議,還是年底中央經濟工作會議來看,堅持房住不
          炒,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段的非常明確,2020年不會放松對房企融資的定向嚴監管,房地產融資的寬松化很難實現,房企融資難預計依然會保持延續。

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